Sua loja no shopping center foi vítima deste abuso contratual?

Sua loja no shopping center foi vítima deste abuso contratual?

Muitas vezes, disfarçada de cláusula de proibição de cessão de contrato, há uma pegadinha que te deixa na mão do locador. Saiba que isso pode ser evitado.

O que? Não poderei vender A MINHA LOJA sem pagar essa taxa de transferência?

Imagine você, proprietário de uma loja, recebe uma oferta irrecusável de compra de sua empresa e, ao aceitar, ser obrigado a aguardar a “aprovação” do locador do imóvel em que está estabelecido.

Infelizmente, essa ainda é a realidade de muitos lojistas que encaram o desafio de empreender em algum shopping center. E, sabendo que a abertura de uma loja nestes ambientes pode ser um salto ao sucesso, a eventual falta de auxílio pode transformar a expectativa de crescimento em grande dor de cabeça.

Mas, há uma luz no fim do túnel, que pode fazer essa regra alterada para o bem.

Os contratos de cessão de uso de espaços em shopping center é um típico contrato de locação, possuindo legislação própria, com algumas peculiaridades e especificidades, que às vezes podem confundir o locatário.

Em alguns casos, os locadores, em função do poder que detêm em relação aos lojistas, incluem cláusulas abusivas, que deixam o contrato em desequilíbrio, causando prejuízos.

É importante destacar que o respeito às cláusulas contratuais é muito necessário para a segurança jurídica do país, todavia em nenhuma hipótese é aceitável que uma parte ou outra inclua elementos que fujam à legalidade.

Partindo direto ao ponto, vamos falar aqui, especificamente, da cláusula que veda a cessão do contrato de locação.

 A cláusula abusiva disfarçada:

Nessa cláusula, muitas vezes, é instituída a regra de que a alteração do controle societário da empresa, ou do quadro societário, se equiparam à cessão do contrato de locação, o que não é uma realidade jurídica.

Este dispositivo, ilegal, diga-se, é utilizado para que o proprietário da loja, na prática, fique impedido de vender sua empresa a qualquer outra pessoa, ou ainda, se transforma em uma forma de que o locatário pague uma “taxa de transferência”, que do mesmo modo é uma medida muito abusiva.

Apenas para contextualizar: o erro, ou abuso, se dá pelo fato de que o contrato de locação é realizado com a empresa (loja) e não com o proprietário. Deste modo, se eu tenho a minha empresa, a locação é feita em nome dessa pessoa jurídica.

Em sendo assim, se eu vender a empresa para qualquer pessoa, a contratação continuará sendo em nome da Advogado de Contratos Ltda., que continuará com o mesmo caráter empresarial, mesmas responsabilidades e etc.

Há, ainda, casos em que o sócio é o fiador da locação. Daí essa peculiaridade é simples de ser resolvida e consta em legislação específica quais são os critérios para a troca de fiador (que poderá ser abordado em outro artigo), não alterando em nada a possibilidade de troca de proprietário da empresa.

A solução simples para evitar essas cláusulas abusivas em contratos de locação em shopping center:

Portanto, se você está estudando algum contrato neste sentido, sugira alterações especificas neste ponto, deixando de maneira clara a possibilidade de alteração do quadro societário sem a intervenção, autorização ou qualquer taxa de transferência instituída pelo locador.

Se você já é lojista, a boa notícia é que, ainda que você já tenha firmado um contrato com essa cláusula abusiva, os tribunais nacionais vêm alterando seu entendimento e declarando nula “qualquer estipulação contratual que vede alteração do quadro societário da locatária sem expressa autorização do locador, sob pena de interferência indevida na vida societária“.

Há, ainda, outras cláusulas que podem ser consideradas abusivas e que serão abordadas em artigos específicos. 

Então, seja você lojista ou futuro lojista, atente-se sempre aos pequenos detalhes, mesmo que não tenha o auxílio de um advogado contratualista (e nós entendemos que é necessário ter uma boa assessoria neste momento). Sempre faça algumas pesquisas antes e veja todas as peculiaridades destes contratos e as artimanhas de alguns proprietários, evitando uma dor de cabeça enorme no futuro.

BIBLIOGRAFIA:

Processo referência: TJSP; Apelação Cível 0005474-81.2012.8.26.0114; Relator Gilberto Leme.

THEOTÔNIO NEGRÃO, “Código Civil e legislação civil em vigor”, 30.ª ed., ed. Saraiva, 2011

SOBRE O AUTOR:

Fernando Peracini é sócio do escritório Albuquerque e Peracini Advogados, atuante no contencioso, porém com foco em prestação de consultoria estratégica, a fim de que seus clientes evitem prejuízos nos mais amplos aspectos judiciais. Suas áreas de atuação são: direito empresarial, contratual, civil, consumidor, trabalhista, digital e startups. Seu foco é a atuação ativa junto aos clientes, com a procura constante de resultados baseados em soluções inovadoras e rápidas.